• 土地财政正在上演最后的疯狂
  • 发布时间:2019-05-04 09:33 | 来源:hg0088 | 浏览:
  • 目前,中国房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点。不论从政府财源、税制完善、历史经验,还是现实问题考虑,从土地财政向房地产税过度都是必然选择。
    一个相对合理的房地产税制度是,减少交易环节收费,增加保有环节税费,促进开发、建设与交易,在保有环节实行征税调节。
    更何况,中国房地产逐渐逼近阶段性大开发、大建设、大交易的顶部,交易规模、价格及增速的边际增长开始衰减,政府基于长远考虑则需从土地财政转向房地产税,在保有环节上增税以填补在交易环节上的损失,形成稳定的以直接税为主的长效机制。
    这一制度切换需要考虑两个方面的成本:
    一是从发达国家的历史来看,从间接税转向直接税为基础的完善税制,都经历了比较漫长而艰难的阵痛期。
    英国个税源于小威廉·皮特时代的1798年“三部合成捐”,几度兴废,直到1874年威廉·格拉斯顿任首相时,才在英国税制中固定下来,其间长达80年。
    德国从1808年普法战争失败开始,经历长达80余年,到1891年首相米魁尔颁布所得税法,个税制才正式建立。
    美国在1861年南北战争爆发后开征所得税,1872年废止。总统塔夫脱再提个税开征,被最高法院宣布违宪。直到1913年第16条宪法修正案通过,个税才得到确认。
    税收是一国之本,税制切换就是利益分割,其中博弈冲突不可避免。
    有些人担心,房地产税能否替代土地出让收入?
    根据“泽平宏观”的研究分析:
    以2017年土地出让收入5.2万亿为标准,要使房地产税超过土地出让收入;免征面积0平时,税率需在2.5%以上;免征面积12平时,税率需在4%以上。因此,如果免征面积超过12平,税率在4%以内,房地产税无法替代土地出让收入。
    这种比较其实不太合理,土地出让金是一次性收取了70年的费用,而房地产税是一项长效机制。长效机制定然是“放水养鱼”或调解平衡,是为了解决前者“涸泽而渔”的问题。
    但考虑到财政收入减少的风险,按照中国的行事风格,中国应该会走中间路线,即从直接税到间接税与直接税并行,反应在房地产上则是,土地财政与房地产税并举。
    这里存在一个重复征税、增加税收负担的风险。
    毕竟,按照现行的法律,购房者已经缴纳了70年的土地出让金,若再征收房地产税,是否涉嫌重复征收?很多人辛辛苦苦一辈子好不容易买套房子,缴纳了不少税收和土地出让金,若又要征收房地产税,这是否合理?
    近期,全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时也说,“法理上也要研究,过去交的土地出让金属于什么性质,它也可以是土地占用费、稀缺资源费,具体是什么需要研究。”
    第二,在制度切换期,房地产市场波动带来的社会成本。
    从短期来说,房地产税的出台会产生一些社会心理方面的冲击,可能会引发房地产价格的波动,但其并非以调节房价为目的。所以,长期来说,房地产税对房价走势影响不太大。
    但是,房地产税是一项典型的地方税制,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进,地方政府拥有较大征收权。
    所以,在这一制度切换的这几年,地方政府的预期会影响房价的走势。
    自2018年开始,中央强调“落实城市主体责任”,实施“一城一策”,本意也是授权地方政府自主调控房地产,自行解决土地财政问题。这时政府不再强调“房住不炒”,一定程度上是避免与“因城施策”冲突,也为部分城市利用房价上涨融资和刺激经济留下操作空间。
    从2018年的数据来看,土地流拍的数量和成交的规模都大幅度增加。这里有两种可能,一是地方政府依然依赖于土地融资。二是地方政府有可能在短期内获得更多的土地融资,以抵御制度切换的过渡性风险。
    所以,对土地财政依赖大的地方政府更可能在最后的窗口期,在稳住房价的基础上,将土地大规模拍卖出售,以获取更多的土地收入。接盘土地的国有房地产企业,或再通过商业银行或政策性银行以定向信贷的方式为其化解风险;而商业银行的风险最后由中央银行以定向货币释放的方式冲洗。如此,由社会共同分摊系统性风险。
    这或许是这一制度切换最大的成本。
    中国经济周期就是房地产周期,房地产在土地财政之上的惯性尤大,甚至上演最后的卖地疯狂。
    房地产税,是一个土地财政国家的惊险一跃。若跳过去了,房地产税似乎无多神奇;若跳不过去,土地财政则会将这个国家带向1937年的美国。
    刺破当年房地产泡沫的杰克逊总统,在其告别演说中这样说道:
    “总之,我们不能依靠那些创造纸币的公司保持流通媒介在数量上的统一。”
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